건설/부동산

공사대금

공사대금은 공사시공과정에서 발생하는 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비, 이윤 등을 합한 금액입니다. 건설공사는 계약금액이 다액일 뿐만 아니라, 공사기간이 장기간 소요되기 때문에 공사도급계약서 등을 구체적으로 작성하지 아니할 경우 분쟁발생이 예정되어 있다고 보아도 무방합니다.

공사대금 사건은 공사가 중단되는 경우 기성공사비 산정과 관련하여 다투거나 공사완공 후 공사대금의 증감과 관련하여 도급인과 수급인 사이에 공사대금의 적정성에 대하여 다투는 경우가 많습니다. 따라서 소송과정에서 산출된 감정서상 기성고에 대한 공사대금의 구성내역에 관하여 정확히 이해하여만 불이익을 당하지 않습니다.

또한, 공사대금 사건은 공사대금채무의 변제기 및 공사대금채권의 성립시기는 언제인지, 기성고의 산정방법은 어떻게 할 것인지, 추가공사가 발생할 경우 그에 따른 공사대금은 어떻게 산정할 것인지 등 복잡하고 어려운 쟁점들이 많이 있습니다.

이처럼 공사대금과 관련된 분쟁은 그 내용이 복잡하기 때문에 당초 도급인과 수급인이 체결한 도급계약의 내용을 면밀히 살핀 다음 사건 발생 초기부터 당사자에게 유리한 증거를 확보하는 한편, 관련 법리를 어떻게 적용할지 여부에 대하여도 충분히 검토하여야만 승소가능성이 높아집니다.

지체상금

지체상금은 당사자간 약정한 공사기간 내에 수급인이 공사를 완성하지 못하는 경우 수급인이 도급인에게 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정하는 약정(손해배상의 예정)입니다.

지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 당사자간 약정이 없으면 도급인은 약정에 기하여 바로 그 지급을 구할 수 없고, 지체상금 약정의 존재는 도급인이 입증책임을 지게 됩니다.

일반적으로 수급인이 공사완성기일을 도과하여 공사를 완성하였다는 사실만 인정되면 수급인의 채무불이행을 인정합니다. 다만, 수급인은 공사지연의 사유가 수급인의 귀책사유가 아닌 다른 사유에 의해서 지연되었다는 것을 입증하여 지체일수에서 공제할 것을 항변할 수 있습니다.

지체상금은 총공사대금에 지체상금률을 곱한 금액으로 산정하고, 지체상금의 발생시기는 당사자가 약정한 준공일 다음날이며, 종기는 수급인이 공사를 완공한 후 건물을 인도한 날 또는 공사가 완성되지 못하고 중단된 채 완공기일을 도과하는 경우 도급계약을 해제할 수 있었던 때로부터 다른 공사업자에게 의뢰하여 공사를 완공할 수 있었던 시점입니다.

이처럼 지체상금과 관련된 분쟁은 그 내용이 복잡하기 때문에 분쟁발생 즉시 법률전문가에게 의뢰하여 불이익을 당하지 않도록 하여야 합니다.

하자보수 청구

하자는 완성된 건축물이 공사계약과 달리 공사상의 잘못으로 인해 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등 건물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 것을 말합니다.

하자는 설계과정에서 발생되는 하자, 시공과정에서 발생되는 하자, 유지관리과정에서 발생되는 하자가 있고, 하자의 판정기준은 계약에서 정한 용도에 적합한 성질과 상태를 갖추지 못했거나 통상의 용도로 사용할 수 없는 상태를 갖추지 못하였는지 여부를 기준으로 판단하게 됩니다.

완성된 건물에 하자가 있으면 도급인은 수급인에 대하여 하자보수를 청구할 권리와 하자보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 권리가 있습니다.

하자보수청구는 하자보수가 가능해야 하고, 중요한 하자이거나 보수에 과다한 비용이 소요될 때에는 청구할 수 없으며 하자보수권을 행사하면 그 기간이 경과할 때까지는 그 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 없습니다.

하자보수비용(손해배상액)의 산정시점은 하자보수청구시를 기준으로 하고, 하자보수비용은 법원이 지정한 감정인이 산정한 금액을 기준으로 합니다.

하자보수사건은 하자발생원인, 하자보수의 범위, 하자로 인한 손해배상의 범위 등과 관련한 내용을 면밀히 살핀 다음 유리한 증거를 확보하고, 그와 관련된 관련 법리를 어떻게 적용할지 여부에 대하여도 충분히 검토하여야만 승소가능성이 높아집니다.

등기 관련 소송

등기 관련 소송은 소유권이전등기청구, 소유권이전등기말소청구, 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구, 가등기 말소청구, 본등기청구 등이 있고, 이중 주로 발생되는 사건은 소유권이전등기청구와 소유권이전등기말소청구입니다.

소유권이전등기청구는 원고가 피고에게 해당 부동산에 관한 소유권이전등기절차청구권을 가진다고 주장하면서 그 이행을 요구하는 소송입니다. 따라서 원고는 자신이 해당 부동산의 실질적인 소유자라는 사실을 입증할 수 있는 증거자료가 있어야만 합니다.

소유권이전등기청구권은 10년간 행사할 수 있고, 위 기간 내에 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성됩니다. 다만, 대법원은 매수인이 매매목적물을 인도받아 점유하고 있는 경우에는 매수인의 매매대금 지급 여부와 무관하게 소멸시효가 진행되지 않는다고 보고 있습니다.

소유권이전등기의 원인이 무효일 경우에는 말소등기 절차를 진행하여야 합니다. 원인이 무효인 사유는 권리능력 없는 자가 계약을 체결한 경우, 법률행위 능력이 없는 미성년자가 계약을 체결한 경우, 당해 계약이 해제 또는 해지된 경우 등 여러 가지가 있고, 사안에 따라 법률관계가 복잡합니다.

이와 같이 소유권이전등기청구 및 소유권이전등기말소청구는 법률상의 소유자가 누구인지, 양 당사자 사이의 법률관계가 어떻게 발생되었는지 등에 대하여 충분한 검토가 있어야만 승소가능성이 높아집니다.

주위토지통행권 소송

어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도가 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 때에는 그 주위 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로도 개설할 수 있습니다. 이를 ‘주위토지통행권’이라고 합니다.

맹지에 건물을 건축하여 그 가치를 활용하고 싶은 경우, 맹지를 매매하여 유동성을 확보하고 싶은 경우와 같이 맹지의 가치상승을 위해 고려하는 방안이 주위토지통행권입니다.

주위토지통행권 사안은 주위토지통행권의 요건을 충족하는 것도 중요하지만, 주위 토지 소유자와의 보상 문제를 해결하는 것이 가장 중요합니다. 특히, 주위 토지에 도로를 개설하고자 하는 경우에는 인접 토지소유자와의 갈등이 발생할 가능성이 높습니다. 그래서 주위토지통행 사건에 대한 경험이 풍부한 변호사가 협상을 진행하는 것이 중요합니다.